Usucapião

O que é usucapião

Usucapião é a forma de aquisição da propriedade pela posse prolongada de um bem. Quem ocupa um imóvel de maneira contínua, sem oposição e como se fosse dono, pelo prazo previsto em lei, pode ter reconhecida a propriedade e registrá-la em seu nome.

A usucapião não depende de contrato de compra. Por isso, é utilizada tanto por quem ocupa um imóvel sem nunca o ter comprado quanto por quem comprou e pagou, mas não dispõe da documentação necessária para obter a escritura, como nos casos de contrato perdido, vendas sucessivas não formalizadas ou vendedor que não é mais localizado.

Requisitos gerais

• Posse com intenção de dono: o possuidor age como proprietário, cuidando do imóvel, pagando os tributos e realizando benfeitorias. Quem ocupa o imóvel por permissão do dono, como inquilino ou comodatário, não preenche esse requisito.
• Posse contínua e sem oposição: sem interrupção e sem contestação do proprietário durante todo o prazo.
• Prazo: o tempo mínimo de posse varia conforme a modalidade.

Modalidades e prazos

A lei prevê diferentes modalidades de usucapião, com prazos de posse que variam de 2 a 15 anos. O prazo aplicável depende de fatores como a existência de um título de aquisição, a boa-fé do possuidor, o uso do imóvel como moradia, o tamanho da área e a situação do imóvel, urbano ou rural.

Cada modalidade possui requisitos próprios, e a escolha da modalidade correta é determinante para o sucesso do pedido. Por isso, a advogada analisa com cautela o histórico da posse e a documentação disponível para identificar a modalidade aplicável e definir a estratégia jurídica pertinente ao caso.

Usucapião em cartório

Desde o Código de Processo Civil de 2015, a usucapião pode ser reconhecida diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial (Lei de Registros Públicos, art. 216-A). A possibilidade representou um grande avanço para quem precisa regularizar um imóvel ocupado há anos.

A via extrajudicial traz vantagens importantes:

• agilidade: o procedimento costuma ser concluído em prazo significativamente menor do que uma ação judicial;
• praticidade: o pedido é conduzido pela advogada diretamente nos cartórios, com menos formalidades e sem necessidade de audiências;
• resultado direto na matrícula: reconhecida a usucapião, o próprio registrador registra a propriedade em nome do possuidor;
• previsibilidade: as etapas e os documentos exigidos são conhecidos desde o início, o que facilita o planejamento de prazos e custos.

O pedido depende da reunião de documentos técnicos e da comprovação da posse, preparados com o acompanhamento da advogada. Havendo impugnação fundamentada por parte do proprietário registrado, de confrontantes ou de terceiros, o procedimento é remetido ao Poder Judiciário.

Usucapião na Justiça

A ação judicial é utilizada quando há disputa sobre a posse, quando o procedimento em cartório é impugnado ou quando a documentação disponível não permite a via extrajudicial. A sentença que reconhece a usucapião é registrada na matrícula do imóvel.

Perguntas frequentes