Por que a due diligence é essencial
Due diligence é a investigação jurídica realizada antes da compra de um imóvel. Ela verifica se o vendedor tem legitimidade para vender, se o imóvel está livre de ônus e se existem dívidas ou processos que possam comprometer o negócio.
A análise é necessária porque determinados riscos não aparecem na visita ao imóvel nem na conversa com o vendedor. Uma penhora, uma ação de execução contra o vendedor ou uma dívida de condomínio podem levar à perda do imóvel ou obrigar o comprador a arcar com débitos que não contraiu. Em situações de fraude contra credores ou fraude à execução, a venda pode ser declarada ineficaz, mesmo após o pagamento integral do preço.
A due diligence deve ser concluída antes da assinatura do contrato e de qualquer pagamento, inclusive do sinal.
O que é analisado
A due diligence examina, de forma integrada, a situação jurídica do imóvel e de quem o está vendendo. A análise abrange a documentação registral, a regularidade do bem perante os órgãos públicos e a existência de dívidas ou processos que possam alcançar o imóvel ou comprometer a validade da venda.
O escopo é definido caso a caso, conforme as características do negócio. A compra de um imóvel recebido por herança, de um imóvel financiado ou de um imóvel na planta, por exemplo, exige verificações próprias, que vão além da conferência dos documentos usualmente apresentados pelo vendedor ou pela imobiliária.
O resultado da análise
Ao final, é elaborado um parecer com os riscos identificados, sua gravidade e as medidas recomendadas. Conforme o resultado, o negócio pode seguir normalmente, seguir com cláusulas e garantias adicionais no contrato, como a retenção de parte do preço até a regularização de uma pendência, ou não ser recomendado.
As informações levantadas são utilizadas na elaboração do contrato de compra e venda.
Perguntas frequentes
A matrícula sem ônus é suficiente para comprar com segurança?
A matrícula é o documento mais importante, mas não revela, por exemplo, ações judiciais em andamento contra o vendedor que ainda não foram anotadas no registro, dívidas de condomínio ou irregularidades da construção. Por isso, a análise deve abranger também a situação dos vendedores.
A imobiliária ou o banco já não fazem essa verificação?
Imobiliárias e bancos realizam verificações voltadas aos seus próprios interesses, como a garantia do financiamento. A due diligence jurídica é feita no interesse do comprador e examina os riscos que ele próprio assume.
Quanto tempo leva a análise?
Depende do prazo de emissão das certidões e da complexidade do caso. Por isso, recomenda-se iniciar a análise logo que as partes definirem as condições principais do negócio.