A importância do contrato na negociação de um imóvel
A compra de um imóvel costuma envolver um valor expressivo, pagamentos parcelados e prazos que se estendem por meses. O contrato é o documento que define as obrigações de cada parte nesse período e o que acontece se alguma delas não for cumprida. Um contrato genérico, copiado de modelos, deixa de prever situações que são frequentes na prática e que acabam resolvidas apenas na Justiça.
Promessa de compra e venda, escritura e registro
A negociação de um imóvel normalmente passa por três documentos diferentes:
- Promessa de compra e venda: contrato particular em que as partes se comprometem a concluir o negócio, geralmente usado quando o pagamento é parcelado ou depende de financiamento.
- Escritura pública: lavrada em cartório de notas, é obrigatória para a compra e venda de imóveis de valor superior a 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108).
- Registro: a propriedade só é transferida ao comprador com o registro da escritura na matrícula do imóvel, no cartório de registro de imóveis (Código Civil, art. 1.245).
Enquanto a escritura não é registrada, o imóvel continua, juridicamente, em nome do vendedor, e pode ser atingido por dívidas e penhoras dele.
Cláusulas essenciais
A segurança de uma compra e venda depende do que está escrito no contrato. Por isso, a análise por uma advogada com atuação em Direito Imobiliário verifica se o documento contém as cláusulas essenciais ao negócio e se elas estão redigidas de forma clara, equilibrada e de acordo com a lei.
Entre os pontos que o contrato deve prever estão a identificação precisa do imóvel, conforme a matrícula; o preço, a forma de pagamento e o índice de correção das parcelas; as condições para a aprovação do financiamento, quando houver; os prazos para a entrega das chaves e para a outorga da escritura; a responsabilidade por IPTU, condomínio, ITBI e despesas de cartório; as declarações do vendedor sobre a inexistência de dívidas, ações e ônus sobre o imóvel; e as regras para a desistência, o valor do sinal e as multas por descumprimento.
A ausência ou a redação imprecisa dessas cláusulas tem consequências concretas. Sem prazo definido para a escritura, o comprador pode ficar anos sem conseguir registrar o imóvel. Sem a previsão de quem responde pelos débitos anteriores, dívidas de condomínio e IPTU acompanham o imóvel e passam a ser cobradas do novo proprietário. Sem regras claras para a desistência, a devolução de valores pagos acaba sendo decidida na Justiça. E um contrato que não condiciona o negócio à aprovação do financiamento pode obrigar o comprador a pagar multa se o crédito for negado.
Corrigir um contrato antes da assinatura é simples. Depois de assinado, os problemas que ele deixou de prever costumam ser resolvidos apenas por acordo entre as partes ou por ação judicial.
Por isso, a elaboração ou revisão do contrato por profissional com atuação na área imobiliária é uma etapa que integra a própria segurança do negócio.
Revisão de contrato recebido
Quem recebe um contrato elaborado pela outra parte, pela imobiliária ou pela construtora deve analisá-lo antes de assinar. A revisão verifica se as cláusulas estão equilibradas, se as obrigações estão claras e se os riscos do negócio estão adequadamente distribuídos entre as partes.
A revisão do contrato é ainda mais segura quando acompanhada da due diligence imobiliária, que analisa a situação do imóvel e dos vendedores antes da assinatura.
Riscos mais comuns
- comprar de quem não é o proprietário registrado ou sem a participação do cônjuge do vendedor;
- pagar o preço integral antes da escritura, sem garantias;
- assumir dívidas de condomínio e IPTU anteriores à compra, que acompanham o imóvel;
- adquirir imóvel com construção não averbada ou em desacordo com a prefeitura;
- deixar de registrar a escritura, o chamado contrato de gaveta.
Perguntas frequentes
Contrato particular tem validade?
A promessa de compra e venda por instrumento particular é válida entre as partes. Para transferir a propriedade de imóveis acima de 30 salários mínimos, porém, é necessária a escritura pública e o seu registro na matrícula.
Quem paga o ITBI e as despesas de cartório?
A lei não impede que as partes negociem, mas é usual que o comprador pague o ITBI, os emolumentos da escritura e as custas do registro. O ideal é que o contrato defina expressamente essa responsabilidade.
O que acontece se o comprador desistir do negócio?
Depende do que o contrato prevê sobre arras, multa e devolução de valores. Por isso, as regras para a desistência devem ser definidas de forma clara antes da assinatura.