Adjudicação compulsória

Quando a adjudicação compulsória é cabível

É comum que um imóvel seja comprado por contrato particular, o chamado contrato de gaveta, e que a escritura definitiva nunca seja assinada. Com o tempo, o vendedor deixa de ser localizado, falece, a empresa vendedora encerra as atividades ou simplesmente se recusa a comparecer ao cartório.

A adjudicação compulsória é o meio previsto em lei para que o comprador obtenha a transferência da propriedade nessas situações, sem depender da assinatura do vendedor (Código Civil, arts. 1.417 e 1.418).

Requisitos

A adjudicação compulsória possui requisitos próprios e peculiares, relacionados ao contrato firmado entre as partes, à comprovação do pagamento do preço e à situação do vendedor. A falta de qualquer um deles pode levar ao indeferimento do pedido, no cartório ou na Justiça.

Por isso, a documentação disponível deve ser analisada com cautela pela advogada antes de iniciar o procedimento. É essa análise que indica se a adjudicação é o caminho adequado, quais documentos ainda precisam ser reunidos e se a via extrajudicial pode ser utilizada.

Adjudicação em cartório

Desde a Lei nº 14.382/2022, a adjudicação compulsória pode ser feita diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial (Lei de Registros Públicos, art. 216-B). A mudança representou um grande avanço para quem precisa regularizar um imóvel comprado e pago.

A via extrajudicial traz vantagens importantes:

• agilidade: o procedimento costuma ser concluído em prazo significativamente menor do que uma ação judicial, sem a espera pelas etapas de um processo;
• praticidade: o pedido é conduzido pela advogada diretamente nos cartórios, com menos formalidades e sem necessidade de audiências;
• resultado direto na matrícula: preenchidos os requisitos, o próprio registrador registra a propriedade em nome do comprador;
• previsibilidade: as etapas e os documentos exigidos são conhecidos desde o início, o que facilita o planejamento de prazos e custos.

Assim, a regularização que antes dependia de anos de processo pode ser resolvida de forma mais rápida e simples, com a mesma segurança jurídica. Se houver impugnação fundamentada por parte do vendedor ou de terceiros, a questão é encaminhada ao Poder Judiciário.

Adjudicação na Justiça

A via judicial é utilizada quando há controvérsia sobre o negócio ou o pagamento, quando o vendedor apresenta resistência ou quando a documentação disponível não atende às exigências do procedimento em cartório. A sentença que reconhece o direito do comprador substitui a escritura e é levada a registro na matrícula do imóvel.

Adjudicação compulsória ou usucapião?

As duas medidas regularizam a propriedade, mas têm fundamentos diferentes. A adjudicação depende de um contrato com o preço integralmente pago. A usucapião independe de contrato e se baseia na posse prolongada do imóvel, exercida como dono, pelo prazo previsto em lei. Quando não há documentação suficiente para a adjudicação, a usucapião pode ser o caminho adequado.

Por isso, antes de iniciar qualquer procedimento, a advogada analisa com cautela as duas possibilidades diante dos documentos, do histórico da posse e das particularidades do imóvel. É essa análise que define a estratégia jurídica pertinente ao caso, evitando que o cliente siga por um caminho que não atenda aos requisitos legais e precise recomeçar depois.

Perguntas frequentes